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2021年市场规模将在高位小幅下降，价格稳中有升。2020年房地产市场整体表现超预期，初期疫情虽造成明显冲击，但受益于压制需求积极释放、供应放量及信贷环境改善等积极因素推动，1-10月商品房销售面积已回升至去年同期水平，百城新建住宅价格稳步上涨，前10月累计涨幅超越去年同期，土地市场热度虽较前期高点有所回落，但仍保持在相对高位。2021年“房住不炒”、因城施策等调控主基调将延续，受行业信贷环境整体趋紧及大规模棚改退场等因素影响，需求将更趋理性，市场规模将在2020年高位基础上小幅回落。
市场区域分化特征突出，企业投资应聚焦核心城市群和核心城市。产业和人口向优势区域集中是客观规律，《十四五规划建议》着重提及 “京津冀、长江经济带、粤港澳、长三角、成渝”等核心城市群及都市圈的发展，未来几年区域发展存较大优势。长三角、粤港澳、京津冀、长江中游、成渝五大城市群经济水平高，人口规模庞大，房地产市场需求旺盛，占据市场半壁江山，加之受益于要素配置更趋市场化，土地资源供应更有保障，供求两端均向好，市场空间有望得到进一步拓展。在此背景下，建议金融机构及房地产开发企业聚焦核心城市群和核心城市，享受城镇化发展红利；同时，从疫情冲击后各核心城市群市场恢复节奏的分化来看，城市群之间及城市之间市场仍存在明显的周期性差异，建议注意把握区域发展机遇和城市周期性差异。
